[MICRO-BIC] Ce régime de taxation est celui auquel sont soumis, en immobilier, les propriétaires de meublés classiques, de meublés de tourisme classés ou de chambres d'hôte et dont les revenus issus de la location n'excèdent pas certains plafonds. Qu'est-ce que le micro-BIC ? Le micro-BIC bénéfices industriels et commerciaux est un régime fiscal accessible aux micro-entrepreneurs qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale, à condition que le montant de leurs recettes annuelles hors taxes n'excède pas 176 200 euros lorsque l'activité porte sur la vente de marchandises, d'objets, de fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, de fourniture de logement dont les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes, à l'exclusion de l'activité de location de locaux d'habitations meublés ; 72 600 euros pour les autres activités prestations de services relevant du BIC et locations en meublé. L'autre condition pour relever du régime micro-BIC, c'est que la micro-entreprise soit une entreprise individuelle EI, une entreprise individuelle à responsabilité limitée EIRL ou une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée EURL ayant pour gérant associé unique une personne physique. Certaines activités ne sont pas compatibles avec le régime micro-BIC. Notamment celles de marchand de biens, de location de matériels, de location-gérance de fonds de commerce, de réalisation d'opérations sur les marchés financiers, de lotisseur et de constructeur. Quelle différence entre micro-foncier et micro-BIC ? Ce sont deux régimes d'imposition différents. Le régime micro-BIC concerne les bénéfices industriels et commerciaux tandis que le régime micro-foncier concerne, comme son nom l'indique, les revenus fonciers. Concrètement, les revenus générés par de la location vide ou nue sont imposés dans le cadre des revenus fonciers. À l'inverse, les revenus tirés de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux BIC. Ces deux régimes ne proposent pas les mêmes avantages. Avec le régime micro-foncier, le contribuable bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30%, tandis qu'avec le micro-BIC, l'abattement est de 50% et même 71% lorsque le bien est classé meublé de tourisme. Quel abattement dans le cadre du régime micro-BIC ? L'abattement dans le cadre du micro-BIC a pour objectif de couvrir les dépenses rencontrées par la micro-entreprise. Son titulaire ayant opté pour ce régime est assujetti à l'impôt sur le revenu sur un pourcentage des recettes encaissées au cours de l'année civile. Le bénéfice imposable correspond à 71% des recettes encaissées pour les activités de négoce achat-revente et de fourniture de logement ; 50% pour les recettes encaissées pour les autres activités qui relèvent des BIC. Sur la déclaration de revenus, il faut toutefois indiquer le montant total des recettes encaissées, l'abattement étant calculé par l'administration. Celui-ci est ensuite ajouté aux autres revenus du foyer fiscal du contribuable afin d'être soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif. À noter que l'abattement dans le cadre du micro-BIC n'est soumis à aucun plafond. Quel est le plafond du micro-BIC ? Le micro-BIC est réservé aux micro-entreprises dont les recettes annuelles hors taxes ne dépassent pas un certain plafond. Concernant la location de biens, ces limites sont fixées à 176 200 euros pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d'hôte ; 72 600 euros dans le cadre d'une location meublée classique. Ces deux limites s'apprécient par rapport à l'ensemble des recettes correspondant aux créances acquises. À condition de raisonner de la même manière chaque année, les entrepreneurs peuvent uniquement prendre en compte les recettes effectivement perçues comme en matière de bénéfices non-commerciaux, dit BNC. Si l'activité débute ou cesse en cours d'année civile, le seuil de ce chiffre d'affaires est ajusté au prorata du temps d'exercice de l'activité. Micro-BIC ou réel quel régime choisir ? Lorsque le montant des revenus perçus ne dépasse pas les plafonds, le régime d'imposition forfaitaire micro-BIC s'applique. Au-delà, c'est le régime réel d'imposition dit "simplifié" jusqu'à 470 000 euros de recettes et "normal" passé ce montant qui prend le relai. Sauf si ce dernier a d'emblée été choisi dès le début de l'activité. Contrairement au micro-BIC, le régime réel ne bénéficie pas d'un abattement forfaitaire et les formalités de déclaration sont plus contraignantes. Il est d'ailleurs conseillé de se faire accompagner par un comptable pour réaliser sa déclaration. En revanche, le régime réel permet de déduire des frais, liés par exemple à la réalisation de travaux, aux assurances, aux charges locatives, aux provisions pour charges de copropriété, aux intérêts d'emprunt... Il suffit au contribuable d'indiquer le montant des recettes perçues au cours de l'année d'imposition sur sa déclaration de revenus normal formulaire 2042 C, dans la rubrique "Bénéfices industriels et commerciaux". Les recettes comprennent le loyer mais aussi les charges, c'est-à-dire toutes les sommes perçues de la part du locataire. Une fois les chiffres transmis dans la déclaration, c'est l'administration fiscale qui calcule le montant du bénéfice imposable, c'est-à-dire la part du chiffre d'affaires sur laquelle le contribuable sera imposé, en fonction de l'abattement forfaitaire en vigueur. LMNP micro-BIC ou réel ? Le propriétaire d'une location en meublé non professionnel LMNP doit déclarer ses recettes locatives aux impôts. À ce moment-là, il peut choisir entre deux régimes d'imposition le micro-BIC ou le réel, qui ont tous les deux leurs avantages et leurs inconvénients. Le premier est un régime fiscal appliqué sur les revenus d'une micro-entreprise tandis que le second concerne les revenus fonciers. Quoiqu'il en soit, le régime réel est automatiquement appliqué si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 euros. Dans le cadre de la LMNP, le régime réel présente pour principal avantage de pouvoir déduire des loyers les charges dont l'électricité, l'eau, Internet... mais aussi les intérêts du prêt contracté pour l'achat du bien, l'assurance de prêt immobilier, la taxe foncière, les travaux de réparation ou d'amélioration, l'achat de mobilier... Grâce au régime réel, le propriétaire peut donc déduire l'amortissement du bien qui fait l'objet de la LMNP. Concrètement, ce régime est intéressant si la somme des charges déductibles dépasse 50% des loyers, soit l'abattement forfaitaire dans le cadre du micro-BIC. À noter que le régime réel sous-entend toutefois de respecter certaines obligations comptables et fiscales, comme réaliser une déclaration de résultat, tenir une comptabilité à jour, calculer l'amortissement déductible, adresser un bilan comptable... La question est pertinente uniquement si les loyers perçus sont inférieurs à 72 600 euros. Car, au-delà, le régime réel sera obligatoirement retenu. Depuis le 1er janvier 2022, les entreprises relevant du régime micro-BIC qui souhaitent opter pour le régime réel d'imposition qu'il soit simplifié ou normal peuvent exercer cette option jusqu'à la date limite de dépôt de leur déclaration des revenus, et non jusqu'au 1er février de la première année d'application, comme c'était le cas avant. Il leur suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts des entreprises auquel le bien est rattaché. L'option du régime réel est valable pour un an et est reconductible tacitement pour la même période.

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Important dès que le contribuable revient dans le régime du micro – foncier pendant une année d’imposition et que l’année d’après il souhaite opter pour le réel, l’option est repartie pour 3 ans. L’option s’exerce sans formalisme, il suffit de remplir la déclaration des revenus fonciers au réel n° 2044.

Vous tirez des revenus de vos biens immobiliers, par exemple des loyers issus de la location d’un appartement que vous possédez ? L’entrée en vigueur du prélèvement à la source, le 1er janvier 2019, ne va pas supprimer l’obligation de transmettre chaque année au fisc votre déclaration de revenus. Vous devrez continuer à y inscrire le montant de vos revenus fonciers, dont vous pourrez toujours déduire vos dépenses de travaux. Dès l’an prochain, il vous faudra régler par acomptes mensuels ou trimestriels l’impôt dû sur ces revenus. Les acomptes seront calculés par l’administration fiscale à partir des indications de votre déclaration. Le taux de prélèvement à la source appliqué à partir du 1er janvier sera mis à jour par le fisc lors de chaque mois de septembre. Mais, précise la Direction générale des finances publiques DGFiP sur son site, dans l’hypothèse d’une forte variation des revenus, ces acomptes pourront être actualisés à l’initiative du contribuable en cours d’année, dans les mêmes conditions que le prélèvement à la source applicable aux revenus versés par un tiers », comme un employeur. Si vous cessez de louer votre bien immobilier, vous pourrez mettre fin au paiement des acomptes liés à cette location. Le prélèvement à la source repose en effet sur le principe de contemporanéité entre la perception des revenus et leur imposition. Exemple Patrick perçoit un salaire net de 2 000 € ainsi que des revenus fonciers de 1 500 € nets mensuels. Son impôt sur le revenu total s’élève à 6 421 € par an. Pour les revenus fonciers, il doit verser des acomptes à hauteur de 222 € par mois ou de 666 € par trimestre. Pour les salaires, le montant à payer atteint 298 €. Une année blanche pour les revenus fonciers L’année prochaine, les revenus perçus en 2018 ne seront en principe pas taxés. Il en sera ainsi des revenus fonciers récurrents », selon la DGFiP. L’impôt normalement dû au titre des revenus non exceptionnels perçus en 2018 sera annulé par le biais d’un crédit d’impôt spécifique calculé automatiquement par l’administration fiscale ».

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revenus fonciers et vente en cours d année