Par Julien Trellu - Mis à jour le 23 septembre 2021 . Comment obtenir un crédit pour une personne fichée Banque de France ? Quelles sont les solutions “solidaires” ? Vous souhaitez emprunter de l’argent pour rétablir votre situation financière ou financer des projets travaux, achat véhicule/équipements… en étant interdit bancaire ? L’accès à un prêt auprès d’un établissement de crédit s’annonce très compliqué en raison de votre fichage à la Banque de France. Néanmoins, il existe des solutions alternatives pour obtenir un prêt lors d’un interdit bancaire. Vous pouvez accéder à un micro-crédit social après étude de votre projet et de votre situation. Ce crédit est contracté par l’intermédiaire d’un organisme spécialisé en savoir plus. Si vous possédez des biens qui ont de la valeur, vous pouvez effectuer un prêt sur gage auprès d’un crédit municipal. Cette solution permet de bénéficier des fonds très rapidement plus de détails. Si vous êtes propriétaire d’un logement, vous pouvez également mettre votre bien immobilier en caution pour obtenir un prêt. Vous devez bien étudier les conséquences de cette caution, car vous risquez de perdre votre logement si vous ne pouvez pas rembourser le prêt plus d’infos. Afin de découvrir les solutions alternatives pour obtenir un prêt en étant interdit bancaire, les modalités pour le prêt sur gage et la présentation du crédit hypothécaire, consultez la suite de cet article. Sommaire Les différentes solutions de crédit pour les interdits bancaires Le micro-crédit social pour les interdits bancaires Prêt sur gage Une solution immédiate pour interdits bancaires Le crédit fiché Banque de France si propriétaire d’un logement Les différentes solutions de crédit pour les interdits bancaires Être interdit bancaire signifie être fichée à la banque de France. Vous êtes alors inscrit sur le fichier qui recense les incidents de paiement. Cela complique l’ouverture d’un compte voir les banques qui acceptent les interdits bancaires, mais aussi l’obtention d’un prêt. En effet, les établissements de crédit consultent les fichiers de la Banque de France lors des demandes de prêts. Il existe différents fichiers Banque de France selon votre situation Le Fichier Central des Chèques FCC En cas d’émission de chèques sans provision ou d’utilisation d’une carte bancaire de façon abusive sans disposer des fonds nécessaires Le Fichier des Incidents de remboursement de Crédits des Particuliers FICP En cas de non remboursement d’un prêt consommation, immobilier… Être fichée à la Banque de France est rédhibitoire pour obtenir un prêt “classique”. L’obtention d’un crédit s’avère également très difficile pour les personnes sans emploi, mais cela est encore plus compliqué si vous êtes interdit bancaire. Néanmoins, il existe des solutions alternatives pour bénéficier d’un prêt en étant interdit bancaire Le micro-crédit auprès d’organismes ou d’association spécialisés Le prêt sur gage auprès des crédits municipaux Le prêt hypothécaire si vous êtes propriétaire d’un logement Les prêts de la CAF d’urgence, amélioration de l’habitat… Attention, ces prêts ne sont pas toujours accessibles aux interdits bancaires. Vous pouvez consulter votre CAF pour connaître les modalités de ces prêts. Une autre solution serait de solliciter un prêt auprès d’un établissement de crédit étranger. En effet, ceux-ci n’ont pas accès à vos données bancaires. Nous vous déconseillons d’emprunter à l’étranger, car il est préférable que l’organisme dispose de vos antécédents financiers pour établir votre capacité de remboursement. Vous risquez de vous mettre en plus grande difficulté en détériorant votre situation financière. Les modalités de prêt diffèrent selon les pays et il convient donc d’être très prudent. De même, nous avons choisi d’évoquer uniquement les solutions “solidaires” et de ne pas parler des banques qui acceptent les dossiers de façon “large”. En effet, les taux d’intérêt sont souvent très importants et ne font qu’aggraver la situation. Un prêt social pour les personnes en grande difficulté Le micro crédit social ou personnel est un prêt qui s’adresse aux personnes qui ne peuvent pas accéder au système bancaire classique ». Le montant peut varier entre 300 euros et peut atteindre euros. Le délai de remboursement est de 5 ans maximum. Vous pouvez trouver le fonctionnement et les démarches à effectuer sur notre article consacré au micro-crédit personnel. Si vous êtes interdit bancaire, vous pouvez prétendre à ce micro-crédit avec accord de la Banque de France. C’est un prêt adapté à votre situation financière. Vous devez être accompagnée dans votre démarche par une association ou un organisme social afin de monter votre dossier de demande auprès d’un organisme financier. Retrouver les associations/organismes de votre département pouvant vous accompagner sur cette page. En exemple, vous trouverez ci-dessous des associations accompagnant les personnes interdites bancaires à obtenir un crédit L’association Croix rouge française Elle propose des actions pour aider les personnes exclues Les associations Crésus Ces associations aident les personnes surendettées ainsi que les personnes en difficultés financières Si vous êtes interdit bancaire et avez un projet professionnel, vous pouvez contacter des associations/organismes spécialisées pour étudier la possibilité d’obtenir un micro-crédit professionnel. Prêt sur gage Une solution immédiate pour interdits bancaires Un crédit immédiat sans justificatif de ressources Si vous détenez un ou des objets de valeur, vous avez la possibilité d’obtenir un prêt sur gage. Ce prêt est garanti par le dépôt de l’objet en question et vous est accessible si vous êtes interdit bancaire. Le montant du prêt dépend de la valeur de l’objet déposé. Le montant du prêt sur gage est généralement compris entre 50% et 70% de la valeur estimée du bien déposé. En France, les caisses de crédit municipal ont le monopole du prêt sur gage. Vous pouvez retrouver le crédit municipal le plus proche de votre domicile sur ce lien. Les objets de valeurs peuvent être les suivants Bijoux bijoux de marque, bagues, colliers, bracelets, pierres précieuses Montres de marque Instruments de musique Tableaux, sculptures, objets d’art Horlogerie Armes anciennes Bandes dessinées Fourrure Jouets de collection La liste des objets de valeur acceptés peut évoluer entre Crédits municipaux. Vous pouvez obtenir ces listes en contactant le crédit municipal le plus proche de chez vous. Vous devez apporter les éléments suivants au crédit municipal Votre pièce d’identité Un justificatif de domicile L’objet à mettre en dépôt Pour certains objets dont les montres et la maroquinerie de luxe, vous devez également fournir un justificatif de propriété de l’objet comme par exemple une facture d’achat. La démarche de demande de prêt sur gage est simple Votre objet est expertisé par le crédit municipal pour déterminer sa valeur Suite à cette expertise, le crédit municipal décide ou non de vous proposer un prêt Si vous acceptez la proposition, un contrat écrit est établi entre le crédit municipal et vous. Il n’existe pas de droit de rétractation dans un contrat de prêt sur gage. Vous ne pouvez plus changer d’avis Le crédit municipal vous remet directement la somme empruntée par espèce maximum euros, par virement ou par chèque La durée du contrat de prêt sur gage est de 6 mois à 1 an. Vous pouvez le renouveler, mais la durée cumulée maximale du contrat est de 2 ans. Vous remboursez la somme empruntée ainsi que les intérêts. Les taux d’intérêt du prêt fluctuent selon la valeur de l’objet. Par exemple en 2021, le crédit municipal de Paris propose des prêts entre 300 euros et euros avec un taux annuel effectif global taux d’intérêt annuel + droit de garde annuel de 7,80%. Vous pouvez renouveler votre contrat si vous avez payé les intérêts du contrat initial. Vous avez deux options lors d’un contrat de prêt sur gage Vous remboursez la somme empruntée dans le délai imparti vous récupérez votre objet Vous ne remboursez pas la somme empruntée et les intérêts votre objet est mis en vente. Si la vente est supérieure à la somme empruntée et les intérêts, le crédit municipal vous verse la différence. Si la vente est inférieure, le crédit municipal supporte la perte. Le crédit fiché Banque de France si propriétaire d’un logement Si vous êtes interdit bancaire et propriétaire d’un logement, vous avez la possibilité de mettre votre bien en garantie pour bénéficier plus facilement d’un prêt auprès d’un établissement de crédit. Le montant du crédit hypothécaire est déterminé en fonction de la valeur du bien en garantie. Le montant de l’emprunt peut varier entre 50 et 80% de la valeur de votre bien immobilier. Ce crédit hypothécaire peut vous permettre De financer de nouveaux projets immobilier, travaux… De financer de nouveaux achats voiture… De rembourser un crédit en cours Il est conseillé de bien étudier votre projet avant d’avoir recours à un crédit hypothécaire. En effet, si vous ne pouvez pas rembourser l’emprunt, votre logement sera saisi par l’établissement de crédit. Cet organisme pourra vendre le logement pour rembourser le crédit que vous n’avez pas payé. En tant que propriétaire d’un logement, vous pouvez également avoir recours à la vente à réméré pour redresser votre situation financière. Ce dispositif reste peu utilisé. La vente à réméré consiste à vendre son bien immobilier avec une option de rachat. L’objectif de ce dispositif est de rééquilibrer votre situation financière avant de pouvoir emprunter pour racheter le logement. Suite à la vente, vous continuez à occuper votre logement. L’acheteur ne peut pas vous expulser du logement. Un contrat d’occupation est établi entre l’acheteur et vous. Vous lui versez des indemnités d’occupation. Le montant de la vente est fixé généralement à 50-70% de la valeur expertisée du bien. La procédure de rachat du bien est valable sur une durée comprise entre 6 mois et 5 ans. Si vous n’avez pas assaini votre situation avant 5 ans et que vous ne pouvez pas emprunter pour racheter le logement, l’acheteur dispose du logement et peut vous mettre dehors du logement. La vente à réméré comporte un risque non négligeable. En effet, le montant de la vente est minoré par rapport à une vente classique sur le marché immobilier. Donc si vous n’êtes pas en capacité de racheter le bien dans le délai imparti, l’opération s’avère très mauvaise. De même, vous perdez le dépôt de garantie qui devait être utilisé pour le rachat du bien. Crédit photo © zest-marina et elnariz/ Adobe stock Diplômé en économie-gestion et en management du sport, je travaille dans la fonction publique territoriale depuis 2009 et j’ai rejoint en 2017. Je m’efforce d’apporter mon expérience de l’administration à travers les articles et guides que je rédige toujours dans le souci du bien commun.

Lorsque vous souhaitez faire une acquisition immobilière, vous devez trouver un organisme prêteur qui vous prêtera l’argent nécessaire pour votre achat. Si, pour certaines personnes, la démarche est simple, car elles possèdent des fonds disponibles déjà importants, cela devient vite un casse-tête pour la plupart des autres acquéreurs. Vous vous demandez sans doute s’il vaut mieux passer par un courtier ou directement auprès de votre banque pour obtenir le meilleur prêt immobilier. Voici un article pour vous aider à comprendre la différence entre les deux et pour vous aider à faire votre choix. 1 Comment obtenir un prêt immobilier avec votre banque ? Le choix de la banque La demande de prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire L’avis de faisabilité préliminaire édité par la banque La résolution du prêt immobilier Le financement maximal que vous pouvez obtenir 2 Faire appel à un courtier immobilier, comment et pourquoi ? Qui est le courtier en crédit ? Courtier en crédit immobilier ce qu’il fait Activité de conseil Activités instrumentales Activités connexes 3 Quand devriez-vous faire appel à un courtier immobilier ? Si votre banque ne vous accorde pas le montant nécessaire Bénéficier des conventions qui réduisent les taux d’emprunt 4 Faire appel à un courtier pour votre prêt immobilier, que devez-vous prendre en compte ? Trouver un courtier fiable La formalisation de la promesse de prêt immobilier Combien coûtent les services du courtier en immobilier 5 En conclusion, vaut-il mieux faire appel à un courtier ou à sa banque pour obtenir un prêt immobilier ? Comment obtenir un prêt immobilier avec votre banque ? Le processus qui guide le choix et l’obtention d’un prêt immobilier peut sembler complexe et obscur. En réalité, il suffit de connaître et de savoir appréhender les différentes étapes pour y faire face l’esprit serein et gérer votre demande de crédit immobilier de la manière la plus pratique et efficace. Et croyez-moi, on peut faire en sorte de maximiser ses chances d’obtenir un emprunt. Le choix de la banque Avec la signature du compromis ou de la promesse de vente, l’acheteur se trouve avec l’obligation de devoir trouver l’argent nécessaire ou de l’emprunter pour procéder à l’achat du bien ; somme qui doit obligatoirement être disponible à la date fixée pour l’acte d’achat acte notarié. En cas de manque de liquidité, il est indispensable d’agir pour trouver une banque qui réponde aux besoins de l’acquisition et qui tient compte des spécificités du demandeur. C’est à ce moment-là que vous commencez à comparer les offres de prêts immobiliers de plusieurs banques et même à simuler un prêt immobilier en ligne, en espérant trouver la meilleure offre. La demande de prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire Une fois la banque identifiée, toutes les parties de la demande de prêt doivent être complétées le plus précisément possible. Une demande de prêt immobilier, préparée sous forme de questionnaire, contient généralement des informations classiques pour l’obtention de crédit les données personnelles du ou des demandeurs de prêt ;l’adresse du bien souhaité ;le logement actuel qu’il soit loué, possédé ou avec des tiers ;la composition de la cellule familiale ;le nombre de personnes à charge ;la profession actuelle qu’elle soit salariée ou indépendante ;l’ancienneté ou travail indépendant ;le secteur ouvrier/productif ;s’il s’agit d’un salarié, l’indication de l’employeur ;la qualification professionnelle ;le revenu net mensuel ;le revenu net annuel ;la description de l’unité immobilière et de ses dépendances superficie totale, couverte et découverte ; façades de rue ; nombre d’étages ; année de construction ;la valeur du bâtiment ;une déclaration qu’il n’a aucun engagement financier ou qu’il en a ; dans ce dernier cas, il est nécessaire de préciser le montant et l’identité des créanciers. L’avis de faisabilité préliminaire édité par la banque Les données que vous renseignez dans la demande permettent à la banque d’émettre et de porter à votre connaissance un premier avis de faisabilité sur l’opération de prêt. La faisabilité de l’opération, et donc l’octroi de la somme que vous demandez, dépend généralement de l’apport de plusieurs éléments. Elles sont le revenu net du demandeur et des membres de sa famille unité familiale provenant de la déclaration de revenus ;la valeur du bien/objet du prêt ;l’adéquation technique/juridique du bien à vendre ;la présence de garanties complémentaires données par des tiers. Après l’examen des données énumérées ci-dessus, la banque est en mesure d’exprimer sa propre opinion de faisabilité » ; qui, si elle est positive, entame la phase suivante consistant à demander de la documentation. L’un des principaux critères utilisés par la banque pour déterminer le montant du prêt est le ratio dit acompte/revenu » la mensualité, calculée selon les paramètres en vigueur, ne doit pas dépasser à titre indicatif 28-35% du total mensuel revenu net des demandeurs. La résolution du prêt immobilier Une fois que la banque a récupéré les documents transmis et procédé à des investigations complémentaires telles que l’acquisition du rapport préalable notarié » sur le bien offert en garantie, ainsi que le rapport technique-devis » établi par un technicien agréé, elle est en mesure de résoudre le financement. Une fois la résolution prise, la banque informe immédiatement le demandeur et propose une date pour la signature de l’acte de prêt public c’est-à-dire pour l’octroi formel du prêt. Le financement maximal que vous pouvez obtenir Le montant maximum pouvant être accordé dans le cadre d’un prêt immobilier est généralement de 80 % de la valeur marchande du bien immobilier faisant l’objet de l’hypothèque. Certaines banques financent jusqu’à 100 %, mais à des taux plus élevés et avec des garanties supplémentaires. Même pour les prêts jusqu’à la limite de 80%, en plus de la garantie hypothécaire, d’autres garanties complémentaires, jugées importantes et nécessaires par la banque peuvent parfois être réclamées. Faire appel à un courtier immobilier, comment et pourquoi ? Est-il plus simple et plus avantageux de faire appel à un courtier en immobilier ? Qui est le courtier en crédit ? Le courtier en crédit est un professionnel, expert dans le domaine du financement qui met en relation les banques ou institutions financières avec les clients intéressés par l’obtention d’un prêt. Le conseiller en crédit ne fournit au demandeur aucun produit financier, mais agit uniquement en tant qu’intermédiaire entre les parties. Le courtier aide le client à obtenir le meilleur financement, celui adapté à ses besoins et, en même temps, permet aux établissements de crédit de faire connaître leurs produits à des clients potentiels. Le rôle du courtier en crédit est réglementé. Cette figure professionnelle, en effet, doit suivre des règles précises pour fonctionner conformément à la loi. Courtier en crédit immobilier ce qu’il fait Alors, que fait réellement le courtier en crédit ? Le médiateur peut exercer des activités liées ou instrumentales à l’activité principale décrite dans la définition ci-dessus. Une caractéristique importante de l’intermédiaire de crédit est le fait qu’il exerce son activité sans lier aucune des parties concernées. De cette manière, l’expert en courtage bancaire préserve son indépendance. Il ne peut donc y avoir de relation de collaboration, de représentation ou de dépendance entre les parties. En résumé, le courtier est tenu de garder la même distance tant dans la relation avec le client que dans celle avec la banque ou l’intermédiaire financier. Les activités qu’exerce régulièrement un courtier en crédit comprennent un rôle de consultant ; établir des enquêtes préliminaires sur les demandes de prêt ; la formulation et envoi aux institutions les dossiers de demandes de crédit ; la négociation avec les prêteurs potentiels sur les méthodes de décaissement et les conditions économiques du prêt… Activité de conseil L’activité de conseil du courtier en banque nécessite la présence de certains éléments importants. Dans la relation avec le client, le courtier doit être capable d’identifier et d’analyser ses besoins d’un point de vue financier. L’étape suivante consiste à trouver, dans la mesure du possible, le meilleur financement possible, toujours en adéquation avec les besoins du client. Dans tous les cas, il appartient au courtier d’informer et de décrire de manière approfondie et correcte les différents produits financiers que propose le marché du crédit. Toutes les activités qui permettent de mettre en relation le client et l’intermédiaire financier sont incluses dans l’activité de conseil. Bien entendu, favoriser l’établissement d’un contact entre client et intermédiaire, c’est aussi accélérer la phase la plus importante de l’ensemble du processus la phase de conclusion du contrat de prêt. Activités instrumentales Les activités instrumentales sont celles auxiliaires de l’activité principale, donc de conseil, précédemment décrite. Dans ce contexte, les activités instrumentales sont celles qui renvoient à la formation du personnel. Cette activité peut concerner la gestion de prestations informatiques ainsi que la gestion d’immeubles à usage fonctionnel. Le courtier en crédit peut également effectuer des travaux d’analyse, d’étude et de recherche, toujours dans le domaine économique et financier. Activités connexes Les activités liées à l’information commerciale et à la prise de participations entrent dans la catégorie des activités qui peuvent cependant toujours être exercées dans le cadre de la médiation de crédit. Courtier ou banque, il existe des moyens de maximiser des chances d’obtenir un crédit immobilier. Quand devriez-vous faire appel à un courtier immobilier ? Si votre banque ne vous accorde pas le montant nécessaire Obtenir un crédit immobilier “difficile” à négocier et la principale raison de se tourner vers le courtier vient de la nécessité d’obtenir un crédit immobilier difficile ». En effet, si la banque que vous aviez choisie hésite à accorder le prêt, il vaut mieux recourir à un spécialiste de la négociation. Généralement le courtier connaît bien au moins une quinzaine de banques et après un premier jugement sur l’affaire, il pourra la confier à un établissement intéressé par l’opération. Son expérience fournira également les suggestions nécessaires pour l’accommoder. Le choix du bon crédit immobilier, une identification correcte du montant et de la durée, l’association d’un garant apprécié par la banque et d’autres idées issues de l’expérience transformeront une question boiteuse en une pratique réalisable. Il faut tout de même faire attention aux courtiers en prêt, de plus en plus fréquents, qui proposent de falsifier les justificatifs de revenus pour obtenir le prêt. Vous risquez d’être signalé pour fraude et d’avoir un refus concernant votre demande de prêt immobilier. Bénéficier des conventions qui réduisent les taux d’emprunt Aussi, faire appel à un courtier en immobilier, c’est avoir la possibilité d’obtenir des conditions plus avantageuses que celles proposées par la banque au guichet. Le courtier bancaire fait des collaborations avec de grandes entreprises qui ont conclu des accords avec des banques, obtenant des traitements, des services et des taux favorables pour les clients introduits par le réseau d’opérateurs de la région. Lorsque le courtier se rend disponible pour utiliser les plus avantageuses pour le client, cela signifie une grosse économie d’intérêt. Le bénéfice économique conséquent, associé aux conseils d’un technicien, peut ainsi représenter une alternative plus rentable que de se débrouiller seul. Faire appel à un courtier pour votre prêt immobilier, que devez-vous prendre en compte ? Trouver un courtier fiable Comme dans d’autres contextes, même parmi les courtiers en crédit, il y a des experts d’une grande compétence et sérieux ainsi que des personnes peu qualifiées ou peu professionnelles à la recherche de gains faciles. Malheureusement, la recommandation de l’agent immobilier concernant un courtier peut ne pas être suffisante. Elle ne doit pas être suivie aveuglément pour trouver un professionnel de confiance. Il serait plutôt préférable de faire plusieurs recherches. Il faut rencontrer directement le courtier pour se faire une idée de l’environnement et du climat qui y règne. De plus, s’il est un intermédiaire qualifié, lors de l’entretien, il répondra aux questions de manière explicite et directe, sans langue de bois, dégageant un net sentiment de compétence et de confiance. Un autre point important qui distingue le courtier sérieux est celui de ne pas exiger d’avance, même pas pour frais, jusqu’à ce qu’un avis général de la banque soit émis, par écrit. Et il doit remporter sa commission qu’après signature du contrat chez le notaire. Enfin, considérons que le contrat de courtage bancaire peut impliquer des contraintes et des pénalités. Par conséquent, il convient d’examiner attentivement les prospectus prévus par la loi sur la protection du client. La formalisation de la promesse de prêt immobilier Les intermédiaires qui ont une relation avec la banque sont plus susceptibles de provoquer des malentendus. Compte tenu de la nature délicate de l’opération lors de l’achat d’une maison, il semble juste de suggérer que la banque exprime sa volonté d’accorder des prêts par écrit. Ce n’est qu’ainsi qu’il sera possible de payer la caution sereinement. Combien coûtent les services du courtier en immobilier Les frais de courtage sont toujours un point sensible. Les courtiers en crédit facturent généralement une commission de 1 % à 2 % du montant emprunté. Lorsque la pratique est compliquée, elle peut atteindre 3%. Nous sommes conscients des situations nécessitant jusqu’à 6%, mais nous recommandons d’éviter le respect de tels comportements excessifs. De plus, la commission peut être une monnaie d’échange, donc si elle est manifestement élevée, elle est toujours discutable. En échange de la dépense substantielle, il conviendra d’exiger un traitement soigneux et précis jusqu’au décaissement du prêt. Et demander des conditions suffisantes et valables pour que le prêt compense tout ou partie des frais de courtage. En conclusion, vaut-il mieux faire appel à un courtier ou à sa banque pour obtenir un prêt immobilier ? Faire appel à un courtier en immobilier présente de nombreux avantages. Ça vous permet d’envisager votre transaction avec plus de tranquillité que si vous négociez seul. Pour rappel, les courtiers sont des professionnels dans ce type d’exercices. Par ailleurs, si votre demande de prêt immobilier est relativement simple et que vous n’avez pas peur des démarches, vous pouvez vous lancer seul sans rencontrer de difficultés. En attendant, voici la liste des banques qui prêtent, dont certaines sans apport. Vous pouvez la télécharger, c’est cadeau ! Vous pouvez également utiliser le calculateur de crédit mis à votre disposition pour calculer votre capacité d’endettement.

Lesconditions de taux ne sont pas identiques partout ! Selon la stratégie des banques et les spécificités de chaque marché, ils diffèrent. Par ailleurs, parce que nous considérons qu’un courtier doit être présent à vos côtés pour vous accompagner, notre service est uniquement disponible dans les secteurs ou nous sommes présents

Sans surprise, depuis le 15 janvier 2013, le Courtier-IOBSP Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiement est débiteur d’une obligation de conseil à l’égard de l’emprunteur. Cette obligation de conseil est encore moins discutable dans une espèce où l’emprunt n’est que l’un des éléments d’une opération plus globale, visant un investissement immobilier. Restait à déterminer le quantum de la réparation due à l’emprunteur, en cas de manquement du Courtier en crédits dans cette obligation de conseil. Donc, son fondement juridique et ses modalités d’application. Cour de cassation, Civ. 1ère, 16 avril 2015, N° La Cour de cassation [1] apporte une première réponse. Celle-ci reste, sans doute, insuffisante du point de vue de la théorie juridique et du cas de figure, désormais central, de l’acquisition de crédits conjuguant le plus souvent le travail d’un Courtier, distributeur, et d’une Banque, fournisseur. L’emprunteur, client du Courtier, constate un préjudice du fait du défaut de conseil. Un particulier se tourne vers un Courtier-IOBSP, Intermédiaire en crédits, pour obtenir un emprunt destiné à un investissement immobilier. Cet investissement immobilier s’avérant finalement peu ou non rentable, l’emprunteur assigne à la fois l’IOBSP et l’établissement de crédit en indemnisation de ses préjudices erreur dans le calcul du coût de cet emprunt, erreur dans le calcul des charges annexes de l’opération et conseil inapproprié sur l’avantage du crédit au regard de sa situation personnelle. La Cour d’appel constate factuellement le travail complet du Courtier outre l’étude de financement et la négociation du crédit pour le compte de l’emprunteur, comme attendu, le Courtier pilote également le projet global d’investissement immobilier, et pratique activement la coordination entre les différents spécialistes et fournisseurs en présence. La Cour d’appel déduit de ces faits que le Courtier est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de son client, qu’il a incomplètement délivrée, au détriment du client, ce que confirme la Cour de cassation. Cette obligation de conseil , qui trouve son siège dans les articles R. 519-21, et suivants, du Code monétaire et financier, notamment, aux articles R. 519-28 et R. 519-29 de ce Code. Il ne s’agit pas ici de conseil en investissement L. 321-1 5° du Code monétaire et financier, puisque la transaction envisagée ne portait pas sur un instrument financier art. D. 321-1 du même Code, mais immobilier. Pour autant, l’agent, ou l’expert ou le fournisseur de l’actif immobilier avait, de même, une obligation de conseil à l’égard de l’investisseur ; il n’est cependant pas attrait dans la cause. L’emprunteur a donc droit à réparation du préjudice subi par le défaut de conseil. Pour les deux Cours, unanimes, cette réparation se calcule sur la base de deux pertes de chance l’une, du fait du Courtier, de ne pas réaliser le placement immobilier prévu avec l’emprunt, et, l’autre, du fait de la banque, de ne pas souscrire l’emprunt. Cette dernière apparaît désormais usuelle ; la Jurisprudence en cerne bien les applications, depuis 2013. La première est plus originale et sans doute appelée à des développements. En confirmant la distinction entre deux pertes de chance de natures différentes, la Cour de cassation semble confirmer l’exclusion d’une seule perte de chance, en pareil cas celle, centrale, de ne pas souscrire l’emprunt. Rien n’est moins sûr. Quelle serait la solution à la question de la réparation due par le Courtier, en l’absence d’investissement immobilier ? Cette question juridique porte des enjeux notables, pour la profession des Courtiers-IOBSP, distributeurs de crédits en développement dynamique, comme pour les emprunteurs ou pour les banques. La Cour de cassation aurait pu, en caractérisant ainsi mieux les actes de chaque agent économique, fonder la réparation due par le Courtier sur la perte de chance de ne pas souscrire le prêt, et celle due par la banque sur la perte de chance de ne pas octroyer le prêt. Egalement, la Cour de cassation aurait pu, en théorie, conserver le même fondement de réparation la perte de chance de ne pas souscrire le prêt, et en partager le quantum entre les deux professionnels bancaires, le Courtier et l’Etablissement de crédit, en s’appuyant alors sur la part prise par chacun d’eux dans le préjudice global. Une seule nature de préjudice et une seule nature de réparation aurait été plus motivé et plus maniable. En l’espèce, il ressort du Droit positif que le Courtier, tout comme l’Etablissement de crédit, sont tous deux débiteurs d’une obligation de conseil en crédit, au titre de l’opération globale d’investissement envisagée. Cet enseignement, implicite, est conforme à l’évolution du Droit l’octroi de crédit par la Banque doit relèver du devoir de conseil, tout comme ce conseil touche sa distribution par le Courtier. Le fournisseur de l’actif immobilier, totalement absent, répond du même devoir de conseil, justement, pour la perte de chance de ne pas réaliser l’investissement immobilier, incontestablement de son domaine. Les solutions juridiques ne peuvent ni se bâtir ni se justifier en fonction de la présence effective, ou non, des parties à la cause. La question reste donc celle du fondement juridique de la réparation de ces devoirs de conseil conjoints et des principes de répartition de la réparation due à l’emprunteur, entre les différents professionnels. Le fondement juridique de la réparation de l’enfreinte de son devoir de conseil, par le Courtier-IOBSP, reste également à travailler finement. Car le Code monétaire n’en dit mot. Quoiqu’il en soit, la Cour de cassation s’attache surtout à rappeler fermement le principe que les calculs de réparation sont à produire précisément en fonction de la chance exactement perdue et non par simple égalité avec l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée au visa de l’article 1147 du Code civil. Aussi, l’emprunteur ne peut jamais espérer le remboursement des sommes déboursées, encore moins des gains espérés. Il lui appartient de produire les éléments de mesure de ces deux pertes de chance, dans les limites juridiques fixées par les Juges. La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ». Dans son conseil, le Courtier-IOBSP doit se prononcer sur les avantages de l’opération globale envisagée via l’emprunt. Il lui revient, en particulier, de situer correctement les conséquences du coût de l’endettement sur un investissement immobilier. La sanction financière de cette obligation se fonde sur la perte de chance de ne pas réaliser l’investissement projeté. Elle fait l’objet d’un calcul précis et ne peut, en aucun cas, être égale au remboursement intégral des sommes déboursées par l’emprunteur, à qui il revient de produire les éléments de calcul de cette perte de chance.

courtier qui ne trouve pas de banque